История сочинского ЖК «Красная площадь» началась как обычная покупка жилья в доме 2015 года постройки, а спустя годы превратилась в спор об обеспечении миллиардных кредитов. Жители Войкова, 21 утверждают, что приобретали недвижимость без обременений и на основании записей Росреестра. Сейчас государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» (АСВ) пытается оспорить расчёты по займам компаний, владевших объектами до граждан. По данным инициативной группы, под угрозой имущество более 150 семей.
Как снимали обременения
В 2011–2013 годах Первый чешско-российский банк выдал компаниям «Флагман», «Фаворитъ» и «Мелоун» около 2 млрд рублей. На кредитные деньги были приобретены у застройщика свыше ста квартир, коммерческие площади и весь подземный паркинг. Имущество стало залогом банка. Согласно приговору Басманного суда Москвы, эти компании находились под контролем руководства кредитной организации.
Долги длительное время не погашались. В марте 2016 года, за три месяца до отзыва лицензии, появился поручитель — ООО «ТехТрейдинг», оформивший единовременное погашение всей задолженности без реального перевода денег. Как установлено по уголовному делу, фактического перечисления денег не было: внутри банка провели технические операции примерно на 5,2 млрд рублей, имитировавшие расчёты. На основании сведений о погашении в Росреестре сняли залоговые ограничения, после чего объекты поступили в продажу как не обременённые залогом.
1 июля 2016 года банк лишился лицензии, в сентябре его признали банкротом. Старший вице-президент был осуждён за растрату, председатель правления и его заместитель покинули Россию и с 2018 года находятся в международном розыске. Приговор по эпизоду фиктивных платежей вынесли в декабре 2023 года; в силу он вступил в ноябре 2024-го — спустя восемь лет после операций.
Три иска на миллиарды
В качестве конкурсного управляющего АСВ подало три иска почти на 5,7 млрд рублей в совокупности. Агентство требует признать недействительными операции, которыми оформлялось погашение кредитов. Его позиция состоит в том, что при отсутствии реальных платежей не прекратились ни долги, ни обеспечивавшие их залоги. Именно это ставит под угрозу имущество людей, купивших объекты позднее.
Под арестом квартиры и машиноместа
Под действие исков подпадают 115 квартир, 24 коммерческих помещения и 144 места на подземной парковке. Вместе это почти весь паркинг ЖК «Красная площадь» и большая часть коммерческих объектов дома, включая бар и стоматологию. Для кого-то возможные последствия ограничиваются машиноместом, для кого-то затрагивают квартиру или сразу оба объекта. В инициативной группе — 199 собственников.
Жильцы сообщают об арестах всей спорной недвижимости. По компании «Мелоун» первый иск поступил в феврале. Сочинский суд уже вынес решение не в пользу собственников; следующее заседание по этому делу назначено на 17 декабря. Претензии по двум другим компаниям, «Флагману» и «Фавориту», поступили в конце сентября. Предварительные заседания состоялись соответственно 26 и 27 октября.
Защита прав новых собственников
Владельцы подчёркивают, что предполагаемые злоупотребления совершались внутри банка, а не покупателями квартир. Причастные к махинациям лица были осуждены либо объявлены в розыск. Отдельно суд подтвердил субсидиарную ответственность бывшего бенефициара банка примерно на 24 млрд рублей. Тем не менее последствия оспаривания операций могут затронуть обычных граждан, среди которых семьи с детьми, пенсионеры, многодетные, участники и ветераны СВО. Для некоторых квартира — единственное жильё.
В защиту своих прав жильцы ссылаются на подпункт 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ: залог прекращается, если приобретатель возмездно получил имущество и не знал и не должен был знать о залоге. Покупатели считают существенным обстоятельством то, что при заключении сделок записи об ограничениях в ЕГРН отсутствовали. Применение этой нормы и добросовестность каждого приобретения предстоит оценивать судам.
Чем ситуация важна другим регионам
Значение разбирательства не ограничивается одним сочинским адресом. Собственники ставят вопрос о доверии к ЕГРН: если государственный реестр не показывал залог, каким образом покупатель мог самостоятельно обнаружить скрытое обременение? Возможные судебные выводы могут повлиять на споры о защите добросовестных приобретателей недвижимости в других регионах, в том числе на вторичном рынке и в новостройках.
Жители подготовили обращение и собирают подписи в поддержку своей позиции: ссылка на обращение и сбор подписей .
